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財富廣場 2009-02-14 20:17
上期文章我們談了門牌稅和地稅的課題，今天要談的是購屋所需的資金。
我們在購屋之前，手上至少要有一筆資金，以便償付首期錢、律師費、印花稅、裝修費、房屋保險，還有最好擁有3至6個月的房貸供期，至少可以應付房屋空置期間的維持費。
如果產業價值高，所需的費用自然更大。
在投資產業之前，有幾個管道可以籌集購屋資金，如果你創意夠，不需等到擁有足夠的資金才開始行動。
我們先看其中一個資金來源：
1.你本身的儲蓄。最理想的資金來源是你本身的儲蓄，讓我們以一對年輕的上班夫婦作為例子，他們暫時沒有小孩。
凈收入
RM5,000（扣除公積金及所得稅）
減
生活開銷
RM2,500貸款
貸款
RM1,500
儲蓄
RM1,000（儲蓄）
這對年輕夫婦每年可以儲蓄1萬2000令吉，許多專家會建議說，要增加儲蓄，最重要是減少開銷或重組你的貸款。
我個人認為，上述兩點的確重要，你應該儘所能去實踐，“省下每一元、相等於多賺一元”。
好比說，假如你減少10%開銷，並將高利率貸款重組為低利率貸款，你每月可以多10%的儲蓄。
在重組貸款後，你每月的現金流量是：
領回家薪金
RM5,000
減
開銷
RM2,250（減少10%）
貸款
RM1,350（減少10%）
儲蓄
RM1,400（每月增加40%）
從其他管道賺取收入
這相等於每月多得400令吉，除此之外，我認為他們應該探討從其他管道賺取收入，譬如在週末或放工後教補習、從事網絡行銷，在工餘時間售賣金融產品如互惠基金或保險，或是兼做產業經紀等。
對於受僱的人，開拓多方面收入來源尤其重要，萬一主要收入來源由於不同的原因突然終止，至少還有兼差收入可以維持開銷。
過了幾個月，假設這對夫婦的每月收入增加1000令吉，而且是全數儲蓄起來，他們的每月現金流量應該是：
領回家薪金
RM5000
兼職收入
RM1000
總收入
RM6000
減
開銷
RM2250
貸款
RM1350
儲蓄
RM2400
從以上例子可以看出，減少開銷或重組貸款影響效應不大，增加收入使到儲蓄相應提高，這個潛能才龐大。
貸款配套多籮籮
第2個管道是向僱主貸款。如果你在一家公司服務已有好幾年，而且公司有提供這些便利，你可以要求僱主提供免息貸款，以籌措首期錢。
一般我們對這類便利並不清楚，特別是假如你的公司沒有預先設定相關政策，你的要求可能促使公司為所有符合資格的員工，推出新的人力資源措施，以惠及員工。
公司提供的貸款，可以在接下來的12個月或24個月，從僱員的薪金、傭金或花紅中扣除。
大多數有愛心的僱主，會鼓勵忠心的僱員，投資好的產業，特別是他們購買來自住，僱主提供免息貸款配套，可以留住好的員工，他們可以全心為公司服務，不需為了額外收入到外邊兼職。
第3個管道是重新估價及再融資現有的產業：
最大的未動用資金來源可以是你的房屋，假如你擁有已償清的分期付款產業，你可以重新估價、向同一家銀行再融資，或轉移有關貸款到其他銀行。
a）我的一名大學同學，於1990年購買了一間單層排屋，當時售價18萬令吉、貸款15萬令吉，為期20年，2005年，他的分期付款期尚有5年，未償付的貸款額大約是6萬令吉。
他前往行銀瞭解情況，意外發現他的房屋已增值至40萬令吉，他可用此房屋作抵押，領取70%貸款或28萬令吉，扣掉他尚欠的6萬令吉貸款，他還可以貸款22萬令吉，這是他可以充份使用的資金。
b）你的家人可能有一些已悉數償還的產業，可以作為購買產業的資金來源。我的另一名大學同學，他是家中唯一的孩子，他的父母都是公務員，他們才退休不久，以退休金過日子。
他們的惟一資產是房屋，是一間已經償清貸款的單層排屋，坐落在首邦市，市價大約是30萬令吉。
這位同學有意投資產業，可是，他欠缺的是首期錢及其他開銷。
在向這位同學做出建議後，他與其父母商量，以便能取得雙贏，他向其父母購買這間房屋，並向保險公司領取固定貸款25萬令吉，貸款利率5.99%，為期30年。
每月的利息付款1250令吉由他的公司支付，他本身只需付695令吉本金，以減少貸款數額。
年輕的他開始有一筆25萬令吉的資金，展開他的投資旅程，惟一要注意的是需要非常謹慎，因為房屋與金錢屬於他的父母。
星洲日報／財富廣場／買屋專櫃‧2009.02.14
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