（转贴）2008 產業市場搶先把脈

財富廣場 2007-12-01 19:15
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產業領域是一個國家經濟成長的火車頭，產業市場穩健發展，可帶動許多相關行業的成長，對經濟造成的影響即深遠又廣泛，是一個不容忽略的領域。

2008年財政預算案公佈的振興產業市場措施，可以說是政府今年初公佈激勵產業市場的延續，一方面說明政府重視產業市場的發展；另一方面也反映我國產業市場仍存在滯銷問題，需要一些推動的力量來扶持。

不過，在種種獎掖措施下，我國產業市場真的“熱”起來了嗎？2008年真的是好年嗎？本期《焦點策劃》將為明年房市搶先把脈。

有什麼好康？

今年初，政府公佈外籍人士購買售價超過25萬令吉的住宅單位，不需尋求外資委員會的批准、購買的單位數量不受限制，同時可以向本地金融機構貸款，這些都是預期有助於振興產業市場發展的建議。

隨後的撤消產業盈利稅、配合南部依斯干達經濟特區的成立，政府推展北部經濟特區走廊，都是期待產業市場能獲得正面推動的措施。

首相拿督斯里阿都拉說：“為了促進產業市場的發展，我已在這之前宣佈撤消產業盈利稅的徵收，為了進一步推動產業市場、特別是住宅領域的成長空間，政府建議每單位售價不超過25萬令吉房屋的買主，可獲得印花稅減半（50%）的優惠。”

除了這些，政府也撥備4億令吉，以提高土著在依斯干達經濟特區的產業投資。

另一項鼓勵更多人加入購屋行列的措施是，讓僱員公積金局的會員，每月從第二戶頭提款償還房屋貸款，比目前的提款購屋或第二、第三次提款減少房屋貸款政策跨前一步。

還有一項對產業市場起正面效應的措施是：政府放寬外資持有本地基金、包括產業投資信託（REITs）管理公司的持有權：股權頂限從現有的49%調高至70%。

真的是好康嗎？

隨著各個獎掖措施公佈後，經過不斷闡釋、分析和觀察，究竟將為產業市場相關領域帶來怎樣的帶動作用，明年的產業市場可以大躍進嗎？且來看看業者、活躍於產業市場的人士、顧問如何解讀：

實達集團董事經理劉啟盛：政府提出一些振興產業市場的措施，以協助大馬人“落實居者有其屋”目標，有助於刺激產業市場的發展。

他說，產業可以做為長期投資，以便退休者在日後透過租金或資本收益，取得持續性收入。

另一個我們認為將對產業市場帶來間接、但影響效應重大的建議是：放寬或簡化外商和專業人士入境的程序。同時，移民廳將熟練員工的工作准證申批天數，由目前的14天縮短至7天。

假如獲得很好的推行，可以造就一個強大的專業人士社區，可為住宅產業市場塑造一個有活力的租金市場。

這將能輔助政府在促銷大馬、作為一個具有吸引力產業投資地點所做出的努力。

另外，政府也宣佈，產業價格在25萬令吉以下者，可享有印花稅減半的優惠，這也是一個對產業市場發展的利好因素。

對實達集團旗下的產業發展計劃，特別是採用“Setia”品牌、座落在新山的城鎮尤其是，實達將推出最新的發展計劃Setia Eco花園，有關房產單位的售價就落在這個範圍內。

與此同時，政府鼓勵採用再生能源的稅務獎掖，也將惠及實達的發展計劃，其他一些令該公司感到雀躍的措施包括進一步提升電子資訊城（Cyberjaya）做為主要電子城的地位，譬如興建國際學校、加強電子資訊城的保安等。

實達不久前在電子資訊城購買了一片土地，以便發展為一個價值21億令吉、名為Setia Eco Villa的住宅產業計劃。

此外，政府作出撥備金，以協助低收入者擁有本身的房屋，以及一些有助於恢復擱置房產計劃的措施，反映政府致力於振興產業市場的發展。

每月領公積金還房貸有待觀察

實達集團董事經理劉啟盛說，讓公積金會員每個月從僱員公積金局提款，可加強購屋者的分期付款能力，估計每年提取的繳納金高達96億令吉，能使500萬人受惠。

他說，繳納金會逐年增加，在接下來的年頭，有關數目將進一步升高，最重要的是這個措施將使大馬國民在年紀較輕的時候，擁有自己的房屋。

過去這些年來，房產的價格，特別是在城市地區大幅升高，動用公積金存款融資產業的購置，有一定的意義，在某種程度上將能抵擋通貨膨脹的衝擊。

產業顧問公司董事魏聯福表示，對於低收入、每月繳納公積金者會有幫助，譬如每月供款1000令吉，但自己的能力只能供款800令吉，如果可提取公積金200令吉補貼，相信可以幫到一些購屋者。

亨利行產業公司（白沙羅）總經理劉榮順說，每月從公積金局提款償還房屋貸款，是一個不錯的建議，但如何去落實，是否要會員每月提款、或是自動轉賬這些仍有待瞭解。

政府建議的系列措施，相信產業市場會獲得帶動，有助於提升一些人的購買力。

魏聯福說，這項將從明年起生效的措施，是否有設定條件，譬如只限本身居住的一間屋、或是購買第二間房屋也可享有這樣的便利？這些都是市場人士想知道的答案。

環球產業建築公司董事經理李萬行認為，生活成本高昂，一些人可能感受到不容易負擔每月龐大的開銷，有些人甚至因為無法按期供款，導致房屋被拍賣。

有了這措施，公積金繳納者可選擇將錢留在公積金戶頭，或者提出來償還房屋貸款，這將有助於降低房屋被拍賣的機率。

Aborland產業經紀公司董事經理鄭水興表示，為刺激中下產業市場、激勵消費市場購買力，政府建議從會員的公積金第二戶頭提款償付每月的供款，在實行時是否制度化、包括自動轉賬的利與利，一旦推行時是否順利，這些仍有待觀察。

印花稅優惠有擴大空間

劉啟盛說，政府宣佈產業價格在25萬令吉以下的購屋者，可享有印花稅減半的優惠，這是一個對產業市場發展的利好因素。

假如購買一間售價25萬令吉的房屋，可節省2000令吉，對於一個中等收入的購屋者，是一項不錯的優惠。

政府在提呈2008年財政預算案，建議購買25萬令吉及以下房屋的購屋者，可享有印花稅減半的優惠，有關措施適用於住宅產業；同時，每個人只享有獲購買一間房屋的優惠，以及只限於在2007年9月8日起至2010年12月31日之間簽署的買賣合約。

Aborland產業經紀公司董事經理鄭水興表示，25萬令吉及以下房產產業印花稅減半的措施，預料將是發展商推出新產業計劃的其中一個賣點或市場策略。

他說，25萬令吉及以下的有地房產，主要分佈在市郊，近年來有些地區譬如蒲種、怡保路等地的25萬至40萬令吉共管公寓，其實存在或面對滯銷問題。

他指出，過去5年，在上述價格範圍的產業單位，增幅並不大、即使有5至10%的漲幅，只是反映通貨膨脹因素。

鄭水興認為，市場仍需要推銷，若在雪隆一帶地區，有地房產價格在25萬令吉以下少之又少，因此鎖定的目標較小，影響比較局面性。

李萬行表示，產業價格不超過25萬令吉的印花稅獲50%折扣，對於產業購買市場是一個激勵因素，可以減輕有意購買產業者的一些負擔。

可是，巴生河流域一帶的有地房屋，售價普遍偏高，輕易超過25萬令吉，在吉隆坡或八打靈再也，要物色一間售價低於25萬令吉的房屋並不容易。

政府其實可以進一步削減產業印花稅，以更有利產業市場的發展，譬如售價在50萬令吉的房屋，印花稅限定在1%，接下來的100萬令吉2%，以此類推。

目前的徵收率是首10萬令吉1%、接下來40萬令吉2%，然後是50萬令吉及以上3%。

魏聯福補充，從2008年起，私人界自我估算印花稅後、繳交印花稅，以便有利於相當方面較快速處理產業轉名手續，這是建議中的一項新措施，希望在實行後能使產業的轉移手續能順利進行。

產業信託仍有很大發展空間

提到產業投資信託，魏聯福認為，外資在產業投資信託公司的持有權從49%提高至70%，對海外投資者比較有伸縮性，對產業投資信託市場來說可起正面效應。

李萬行說，政府鼓勵海外投資者前來我國投資，由於全球市場競爭激烈，外資的持有權提高對他們較具吸引力，但30%必須由土著投資者持有的措施應該再檢討，30%股權的持有，應該擴大至由大馬人持有。

鄭水興認為，政府公佈的系列措施，對產業市場來說，不是大驚喜，而是這一年政府在這方面做出努力的一部份。

他說，加強產業投資信託的發展，可使到業者、投資者分享經濟成長的成果，我國產業投資信託的發展，仍需要專業的管理，以便對產業市場的發展產生正面效應。

在業者紛紛前往越南、中國、中東等市場投資，我們也應該鼓勵外資前來我國投資，確保大馬具備國際市場的條件；不過，在外資持有產業投資信託公司70%、土著伙伴持有30%後，非土著策略伙伴的信託基金管理人，似乎處於較不利的境地。

他補充，與其他國家比較，我國的產業投資信託，相比之下顯得較少，政府應該鼓勵產業投資信託的發展，以推動該領域進一步成長，在推動發展的期間，我們需具備管理酒店、購物廣場、醫院產業的專業知識，進而有利於經濟、產業市場的發展。

針對夫妻之間產業轉名豁免印花稅，李萬行說，丈夫或妻子在這之前，可能因為涉及偏高的費用，不考慮將產業轉移給伴侶，但隨著夫妻之間產業轉名豁免印花稅，將有助於分散風險，以及促進彼此之間的和諧聯繫。

結語

政府公佈的系列措施，對產業市場來說，不是大驚喜，只是今年初建議相關措施的延續，說明本地產業市場仍有待推動，一些地區的產業計劃仍存在滯銷問題。

當然，這一次建議的措施應該有助於推動一些價位房產的交易。另外，當前形勢反映我國需加強產業投資信託的發展，包括專業的管理，以便加強有關領域的競爭條件、使發展更完善，進而帶動產業及相關領域的發展。