房產致富宜與忌

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財富廣場 2008-09-20 20:04

許多人買房子當作買個家，只求能找個棲息溫暖的空間，讓家人可以天天高枕無憂；有些人買房子卻上了癮，主要是投資回酬非常誘人，而且產業保值又抗通膨，加上目前股市外匯等投資風險大，因此投資產業雖然最保守，不過卻也是最聰明安全的做法。

上期，“產業皇后”梁彩桃分享過去投資往事與經驗，讓人一窺她從懵懂過度至專家身分的歷史。本週她則提供許多投資建議與分析，讓有意投資商業產業人士可了解投資需知，並可避開不必要的風險。

梁彩桃強調，“黑貓白貓，會抓老鼠的就是好貓”。同樣地，不管市道好壞，也總有會有賺取誘人回酬的產業。“美國房地產大王川普（Donald John Trump）在次貸虧損充斥的年代，仍可成功以一倍價格脫售產業，誰說一定要經濟好才能賺錢呢？”

首個產業未必是安樂窩

梁彩桃建議，每個人的首個產業不必考量“是否買來住”。她認為，許多人常常會優先考慮以後成家立業後自立門戶問題，因此常常會希望首個產業就是未來安樂窩，直到手上有閑錢才拿來投資。

“其實恰好要相反，目前應該先跟家人住在一起，把錢拿來投資產業，等到擁有穩定的租金收入時才考慮自己的夢想家園，屆時就可利用這些流動資金或當作抵押融資，這才是能一舉兩得。”

她表示，現代人非常幸福，不僅是生活水平提高，銀行借貸情況也改善許多。她透露80年代至90年代前期時借貸情況不佳，銀行利率不僅超過10%高水平，而且條件非常苛刻，當時也沒有抵押再融資等多元融資產品。

不過，時代不斷進步，外來文化持續衝擊，令國內銀行在面對激烈競爭下也競相推出許多融資產品，而且利率非常誘人，大幅降低欲投資產業的門檻。因此，梁彩桃才希望現代人要善用多元機制，尋找合身的融資配套，才能不斷為自己的資產增值。

由於目前通膨壓力升高，可支配收入不斷減少，面對日益嚴峻的投資環境，令許多投資者對產業投資日趨謹慎，深怕一失足成千古恨，掉入經濟的火坑中。梁彩桃認為，即使面對嚴苛的經濟挑戰，只要善用策略，四面危機皆能化為商機與轉機。

“經濟陷入危機，也是精明投資的好時機，重點在於能否判斷何謂良機。如果購入或管理產業得當，事實上不僅能安然無恙渡過經濟危機，並可趁機崛起為產業大戶。當然，所有投資都有風險，這個階段學習管理風險非常重要，最好能化風險為動力。”

她以親身經歷舉例。1980年代中期經濟泡沫與1997年7月引發亞洲金融風暴，令東南亞經濟掀起惡性骨牌效應，也拖累產業市場受到嚴重打擊，尤其是經濟結構不健全國家，白象計劃兵敗如山倒，產業停工消息也不絕於耳。

然而，這兩次低潮卻是梁彩桃事業轉機。“我堅信低潮期就是把握優質產業的良機。1997年的金融風暴，很多人都在拋售產業，產業價格很低，我看準當時購買良機，在一些成長潛能龐大地點策略性購入商業產業。

“果然，當市場氣溫好轉時，回酬率也慢慢浮現，這就是投資產業必須具備的前瞻。”

貸款投資有一套

詢及產業泡沫化原因，梁彩桃認為產業為發展過量、發展商製造產業假像、投機買賣過量等都是元兇。

“另外，不動產投資與其他投資領域一樣，存在許多唯利是圖的投機份子，如果不幸遇上黑心仲介，很可能賠了夫人又折兵，因而產業投資必須要隨時提高警惕，避免仲介趁機牟利。”

不過，她認為產業出現泡沫化時仍可購進產業，前提是購買對象必須是有素質發展商、已完工及有租戶需求的產業。

“另外，在產業泡沫化投資時，平衡賺幅和貸款期限對產業投資很重要，貸款必須要鎖定利率外，儘量讓租金能應付貸款，最好10個月租金能償還12個月分期付款。”

她表示，即使是有錢人，大多數仍透過貸款融資購買資產。同時，她建議向銀行借貸時儘量“借多”，例如須要融資65%的話，就借貸75%，這樣可以確保手上有多余現金，可用來再投資或當作不時之需。

究竟要借多少錢才算合理？梁彩桃有自己一套計算方式。“首先把每個月可動用資金錢計算出來，再來探聽計劃購買的商業產業週遭的租金情況，把平均數扣除10%，兩者加起來後，再乘上假設銀行可提供的最長借貸期，就大概知道自己需要多少錢。”

她認為這種計算方式適合投資產業“初哥”，讓心裡有個譜，可避免銀行借貸額過高而支付偏高利息。不過，她強調現在銀行已有專業團隊，可提供不同建議，投資者只要肯清楚說出本身經濟能力與投資目標，銀行相關人員將會提供適中的解決方案。

“因此，許多人可能會煩惱頭期究竟要放多少，我只能說，給越多越好，不過胥視個人的流動資金。同時，儘量把資金拆開多買產業，而不要僅集中投資1間，這才能讓投資回酬加速。”

她舉例，如果擁有50萬資本，她建議把它們拆開，當作兩個產業的頭期。供到一半時，如果產業升值誘人，就可立刻轉售，把賺取的利潤又增購其他產業，這樣就能快速擁有許多產業。

“如果單純只想專心投資一家產業，也不要只買手上資金同等值的產業。例如手上擁有50萬令吉，就應該買250萬令吉產業，把50萬令吉當作頭期，剩下80%透過借貸融資，那麼資本增值就更快。”

她進一步解釋，如果利用50萬令吉現金購買50萬令吉產業，產業升值空間可能只有10%；不過，在國內高級房產仍不斷升值下，250萬令吉房產可能會增值50%，把這些賺益償還貸款後，回酬仍是十分誘人。

深入了解不陷死角

梁彩桃指出，產業需求 與 供應 深受 宏觀 與 微觀 經濟因素影響，微觀因素 包括 產業價格、建築限制、人口成長與遷移、國內就職水平與基建發展等，至於宏觀因素則有稅務、收入成長、持有者成本等，這些都實實在在影響產業投資價值。

“最重要的是人口成長潛力與就業點，如果該地又列入公共交通發展必要地點，後市價值肯定看好。只要肯耐心守個幾年，投資回酬準看俏。”

她認為在巴生河流域一帶，除了吉隆坡市中心黃金地段外，巴生、蒲種、哥打白沙羅、莎亞南等都是龐大潛在發展地區。雖然如此，她強調並非所有地區都值得投資，每個地區仍有“死角”，因此投資者在購入任何產業前，還得認真研究四周地形與產業設計。

此外，梁彩桃表示，不管景氣好壞，總有一些發展商因財務或運作能力陷困，令發展計劃擱置。“因此，即使在潛力備受看好的地點置產，也必須調查清楚發展商的商譽與交易紀錄，最好還能了解建材、周圍環境與竣工時間等細節，這才能加強投資保障。”

她建議，若計劃購買公寓，稠密度較低地區其實仍屬合理範圍，最重要是確保管理與保安設施良好，擁有多元設備及合適停車場；至於工業產業則最好選擇靠近大路、毗鄰飛機場或商店，同時也必須留意屋頂高度與可調度空間。

至於普通零售店，梁彩桃認為最好選擇周圍有現成商業店屋的產業，留意四周業務類型後，再確保其管理層效率、地點通行無阻與是否擁有充裕停車位等。

她以台灣婚紗街為例。“台北一家婚紗街除了婚紗業外，美容、化妝、理髮等相關行業也林立其中，相關產業集中在同一個區域，有助於發展及提升產業競爭。因此招徠租戶必須考慮其業務性質，這樣才能讓整體產業發揮真正升值效應。

另外，她提醒購買產業時最好選擇熟悉地段，因為掌握其地理位置、交通概況與人口流量等，有助於對該產業的了解，同時也建議減少在發展緩慢地區或農村投資產業。

另類難題也須考量

梁彩桃表示，產業投資的大忌是不要向任何私人組織土地拍賣會競標產業。她認為這樣的拍賣會充滿許多不明朗因素，始終認為投資者應向政府組織競標，以避免落入投機份子的圈套。

“因此，在簽署任何買賣合約時，如有任何不明，一定要請教律師，在律師確保所有條例正確後，才作簽署的決定，不能有絲毫馬虎。”

另外，她認為無論相信與否，產業風水問題不容忽視。“我相信風水會為蓬勃發展的產業增添成功機率。長期以來，風水貫徹在中國傳統建築活動的各個過程，從選址規劃、建築單體、園林小品、室內外裝修設計到施工營造，幾乎無所不在。這裡頭包含天時、地利、人和概念，因此對整體投資價值仍有協調加分作用。”

她以親身例子說明。她曾購買“V”字形的商業單位，結果租戶屢屢經營不到1年就結業。後來聘請風水師探測，才發現該區風水不好，建築結構讓所有商機都無法聚集。風水師甚至笑言能支撐1年已算不錯，後來她就趕緊脫售該單位，並從此對風水深信不疑。

定期檢討回酬更佳

梁彩桃奉勸，投資房地產必須具備以下學問－－風險衡量、融資能力、銀行存款與中長期目標，並要分清楚投資目標究竟是要賺取資本升值還是租金，而且每個投資組合必須要每半年衡量一次。

另外，儘管網路發達，她仍提醒不能單憑網絡的資訊來認購產業，尤其價格合理者更可能是投資陷阱。

“有個朋友透過網路在蘇格蘭郊外購買住宅，之後才發現該郊區沒有水電供應等基本設施，根本無法居住。這就好像買了一座夢寐以求的古堡，才發現裡頭不為人知的靈異故事。”她笑言，廉價產業不一定就代表實惠。

另一方面，在認購產業以後，該如何進行產業管理？梁彩桃認為，除了要隨時保持產業吸引力和妥當管理空置單位外，也要善待租戶，與租戶建立良好關係，並且確保商產獲得最大使用和回酬。

“我們得視好的租戶為金，例如許多大型連鎖店，這些是長期的金母雞。這些企業可能會要求更動建築內部設計，通常我會讓他們自由改變架構，前提是他們答應在合約結束後恢復原狀。”她直言。

相反的，面對拖欠租金的租戶，她建議必須儘快採取行動，避免租戶在拖欠數月後逃之夭夭，自己得收拾殘局。

“因此，房東在與租戶建立關係時，也要保持適當距離，以免租戶爬上頭來，經常拖欠房租。”

星洲日報／財富廣場／焦點策劃‧2008.09.20