理財迷思:聰明人用別人的錢賺錢，投資房地產，以小錢賺大錢？(下)：槓桿效應 可致富也會引禍

理財迷思:聰明人用別人的錢賺錢，投資房地產，以小錢賺大錢？(下)：槓桿效應 可致富也會引禍

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2008年9月1日 - 东方理财
作者 - 黃凱順(ISI理財培訓機構)

許多「專家」強調：要以小錢賺大錢，就應該投資於房地產，投資房地產，以區區的20%甚至10%的成本，就可以獲得80%甚至90%的貸款，充份的發揮以小錢賺大錢的槓桿效應。

當你想通過借貸，以槓桿的原理，多倍增加你的潛在回酬的當兒，也許那些「專家」忘記了告訴你，其實你也同樣的以槓桿的原理，多倍增加了你潛在的風險。

曾經有一位學員（當然有類似情況的學員並不止這一位）在98年經濟風暴之前，抱著這樣的理念向銀行大量借貸，一口氣在汝來新鎮（Bandar Baru Nilai）和武吉柏倫東（Bukit Beruntung）兩地買下了5間店屋（我想熟悉這兩個地方的人都知道，事隔十多年，當地的產業還是大量丟空）。他打著如意算盤，原以為這一次大展身手過後，就可以大賺特賺，等待坐享其成的他，沒想到一等就等了十多年。

如今，他不但把自己畢生的血汗錢賠上，同時，還必須把自己接下來15年的青春獻上給銀行，每個月必須「安分守己」的把收入送入銀行。

最痛心的是，15年後「大功告成」之際，他並不是功德圓滿而進入經濟獨立的狀況，而只是僅僅脫離債務糾纏的日子。15年過後，才能再一次「重頭再來」！人的一生能有多少個15年？遇上這些事，只有深受其害的人才能深深體會：一個錯誤的觀念，所換回的代價未免太沉重了。

再說，充份發揮槓桿的原理來賺取數倍的租金收入，誰都可以算得到，我們暫且拋開投資的風險，假設你是一個非常資深，完全掌握投資策略，懂得如何物色最佳產業的人（其實這種人也的確不易找）。

仍有不可預測的風險

倘若你的投資目的是要通過產業租金，賺取投資收入（passive income）的話，雖然通過貸款，充份發揮槓桿效應能讓你賺取更可觀的收入，但是你一邊廂收取更多的租金，另一邊廂卻要支付分期付款，除了為銀行打免費工，你還能得到什麼呢？

更何況若暫時租不出或租戶跟你耍太極，幾期不交租給你，分期付款又由誰來承擔呢？

也許你會說，只要我「挨」過分期付款的期限，若干年後，我不就可以收取淨租金了嗎？是的，你一點也沒有錯，但這要看你是否能在「挨」過那漫長的分期付款後，還有年歲來享用你的收入咯！

總結來說，凡事都一體兩面，沒有事情是絕對的，假如你期望更大的回酬，你也必須要準備付出更大的代價。

每當我在講堂上談到有關產業投資這環節的時候，我的學員們往往喜歡爭問哪一種投資法（現錢或是借貸）最好？我總是告訴他們說：只有你最清楚你要的是什麼，也只有你最明白自己的財務狀況與風險承受度。

只是我還想再一次提醒你：

1）投資房地產的關鍵不在於你能借多少錢，而是你精不精通產業投資；

2）每當你嘗試以槓桿效應增加你的投資回酬時，別忘了，你也在以同樣的原理增加了你的風險。

如果你明白了以上的道理，「投資房地產」和「以小錢賺大錢」還有關係嗎？